Lokalplan 616
Om lokalplanen
Baggrund
Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af byrådets ønske om at give mulighed for udvikling af et nyt boligområde. Boligområdet ønskes placeret på Kærsmindebadets nuværende anlæg og i forlængelse af det eksisterende boligkvarter ved Gørrilds Allé på daghavernes areal syd for Kærsmindebadet.
Lokalplanens område
Lokalplanens område ligger i den nordvestlige del af Randers by på Gørrilds Alle og afgrænses af eksisterende parcelhusområder mod nord, syd og øst samt et ubebygget landområde mod vest. Lokalplanområdet udgør ca. 8,9 ha.
Kærsmindebadet blev indviet i 1971 og har været anvendt som badeanlæg frem til 2015, hvor anlægget lukkede. Bygningerne står i dag som ubenyttede. Anlægget består af to hovedbygninger med dertilhørende udendørs badefaciliteter samt et større parkeringsanlæg, der er placeret omkring et grønt areal.
Kærsmindebadet er beliggende i Kærsmindeparken, som er en offentlig park med sammenhængende stisystemer. Parken er i dag udlagt til rekreative formål og indgår som en del af den grønne struktur i Kommuneplan 2017. Kendetegnende for parken er, at den består af solitære træer og afgrænses med allétræer og beplantningsbælter.
I lokalplanområdets sydøstlige del driver Pensionisthaveforeningen daghaver. Foruden enkelte småskure og et fælleshus er daghavernes areal ubebygget. Der er i dag placeret en mobilantennemast mellem parkeringsarealet og daghaverne.
Gørrilds Alle er den primære fordelingsvej i lokalplanområdet og området omkring. Det er kendetegnende for den eksisterende bebyggelse omkring lokalplanområdet, at den primært består af et-plans parcelhuse med facader i mursten og med saddeltage. Det er kendetegnende for boligvejene omkring lokalplanområdet, at de ender i skel mod Kærsmindeparken. Det gælder for eksempel boligområdet omkring Due- Hyben- Fesken- og Kirsebærvej. Herved opstår der lange kig langs vejen og til Kærsmindeparken. Bebyggelsen på Gørtlervej er orienteret med skel mod lokalplanområdet.
Lokalplanens indhold
Lokalplanen giver mulighed for, at Kærsmindebadets bygninger samt anlæg kan nedrives. Sideløbende med lokaplanlægningen søges daghaverne genplaceret et andet sted, og arealet, hvor daghaverne er placeret, udlægges som en del af et nyt boligområde. Kærsmindeparken skal bevares i sin helhed som en offentlig, rekreativ park med sammenhængende stisystemer.
Kærsmindeparken
Kærsmindeparken er karakteriset ved sin sammenhængende afgrænsende beplantning, solitære træer placeret i terrænet og sammenhængende stisystemer, der forbinder parken med de omkringliggende områder. Kærsmindeparken bevares i sin helhed, og der gives mulighed for rekreative aktiviteter og dertilhørende mindre bygninger til opbevaring og lignende.
Det nye boligområde
Lokalplanens nye boligområde udgør ca. 4,4 ha af det samlede lokalplanområde. Der planlægges omkring 60 boliger hvoraf 11 boliger udlægges til åben/lav bebyggelse og omkring 50 udlægges til tæt/lav bebyggelse.
Veje med kig til grønne områder
Vejene i det nye boligområde er udformet, så de ligner boligveje omkring lokalplanområdet, hvor vejskel munder ud i Kærsmindeparken. Vejskel i det nye boligområde munder ud i grønne områder for at sikre lange kig på langs og på tværs (jf. figur 1). De visuelle forbindelser giver oplevelsen af en åben bebyggelse med tæt tilknytning til omkringliggende grønne områder.
Lokalplanen beskriver et overordnet regnvandssystem med åbne grønne render, der tilsluttes et regnvandsbassin. Formålet med synliggørelsen af regnvandet er at skabe et grønt boligområde, der har en god sammenhængskraft med Kærsmindeparken. Da lokalplanområdet ligger indenfor et vandindvindingsområde, skal de åbne grønne regnvandsrender være med tæt bund for at sikre, at der ikke nedsiver overfladevand.
Spildevandsplanen
Den endelige håndtering af overfladevand indenfor lokalplanens afgrænsning reguleres af spildevandsplanen. Der er udarbejdet et tillæg til spildevandsplanen for boligområdet, og lokalplanen beskriver derfor alene den overordnede intention med regnvandet i området. Der er desuden bestemmelser om etablering af regnvandslaug i spildevandsplantillæget til vedligehold af regnvandsrender. Lokalplanens veje samt grønne områder er udlagt, så der kan etableres åbne render til afledning af overfladevand. Ved ekstremregn kan de åbne grøfter anvendes til at sikre, at vandet bliver ledt væk fra boligområdet. De åbne regnvandsrender er, sammen med en hensigtsmæssig placering af bebyggelse på boliggrunde i forhold til afledning af regnvand, en del af områdets klimatilpasning. Der er således indbygget en sikkerhed i forhold til forøgede regnmængder. Inspiration til etablering af åbne rengvandsrender kan ses på figur 2-4.
Test titel
Figur 2: Landskabelig regnvandsrende
Bebyggelse
Det nye boligområde tilpasses lokalplanens omkringliggende bebyggelsesstruktur i form af bygningshøjder, facadematerialer og tagudformning. Ligeledes tages der i lokalplanen højde for, at boligområdet er placeret i nær tilknytning til Kærsmindeparken, idet der i forlængelse af Kærsmindeparken sikres et stort grønt opholdsareal tværs gennem boligområdet.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser, der giver mulighed for at opføre både åben/lav og tæt/lav bebyggelse. Lokalplanen giver ligeledes mulighed for, at flere boliger kan bygges omkring et centralt beliggende atrium for at tilgodese nye alternative boformer så som flerfamiliehuse og lignende.
Åben/lav bebyggelse
Åben/lav bebyggelse er parcelhuse, villaer.
Udover det traditionelle fritliggende enfamiliehus kan der i området ved åben/lav bebyggelse også etableres dobbelthuse. I dette område kan bebyggelse opføres i 1 etage.
Åben/lav bebyggelse i det nye boligområde er placeret som en forlængelse af boligerne på Gørtlervej. Bebyggelsen pålægges en facadebyggelinje og skal have sadeltagsudformning samt levende hegn i skel. Tilsammen sikrer disse bestemmelser, at åben/lav bebyggelse i det nye boligområde og bebyggelsen omkring lokalplanområdet får et samlet udtryk.
Tæt/lav bebyggelse
Tæt/lav bebyggelse er dobbelthuse, række- klyngehuse m.fl.
Tæt/lav bebyggelse i det nye boligområde er placeret omkring en lang grøn rekreativ landskabskile. Tæt/lav bebyggelsens afgrænsning mod den grønne kile skal fremstå med åben beplantning for at sikre en tæt fysisk sammenhæng mellem landskabskilen og bebyggelsen. Tæt/lav bebyggelse må opføres i op til 2 etager.
Grøn landskabskile som opholdsareal og forbindelsesled
Landskabskilen forbinder lokalplanens boligområde og Kærsmindeparken og skaber et landskabeligt opholdsareal med mulighed for rekreativ udfoldelse for boligområdets beboere. Det grønne opholdsareal skal beplantes med buske og mindre træer, der fremmer kilens landskabelige karakter. Den grønne rekreative kile er udlagt med plads til render til afledning af overfladevand. Regnvandsrenderne skal indgå som en del af terrænnet og landskabet. Der skal plantes vejtræer i landskabskilen langs Gørrilds Alle, der sammen med de eksisterende vejtræer skaber en visuel sammenhæng mellem det nye boligområde og Kærsmindeparken fra Gørrilds Alle.
Veje, stier og parkering
I boligområdet etableres der to primære vejadgange fra Gørrilds Alle. Disse primære veje - boligvej A-A og boligvej B-B forsyner boligområdet med vejadgang til henholdsvis tæt/lav bebyggelse og åben/lav bebyggelse. Der etableres parkeringspladser langs boligvej A-A, som kan benyttes af parkens besøgende og boende i boligområdet. I forbindelse med parkeringspladserne kan der opsættes anlæg til opsamling af enbrugsmaterialer og indsamling af restaffald. Der etableres stinet i boligområdet, der forbindes med Kærsmindeparkens stisystem. Herved sikres der sammenhæng mellem stiforbindelser i boligområdet, parken og stisystemer udenfor lokalplanområdet. Der er reserveret areal til evt. støjafskærmning langs Gørrilds Alle. Eventuel støjafskærmning skal fremstå som en tilplantet væg med en fuldt dækkende beplantning. Støjafskærmningen skal kun etableres, hvis nødvendigt.
Allétræer/vejtræer
De eksisterende allétræer (se figur 6) langs boligvej A-A skal bevares for at markere overgangen mellem boligområde og Kærsmindeparken. Derudover skal der plantes vejtræer i boligområdet langs Gørrilds Alle og langs boligvej A-A og boligvej B-B. Vejtræer samt de åbne, grønne regnvandsrender (se figur 5) er med til at skabe et grønt boligområde. Derudover virker vejtræerne fartdæmpende.
Test titel
Figur 5: Cverfladevand ledes væk fra kørebane i åben regnvandsrende med vildsom beplantning.
Regnvandsbassin
Der skal etableres regnvandsbassin i Kærsmindeparken til opsamling af regnvand i området for at undgå påvirkning i Svejstrup Bæk. Basinnet skal etableres med svage skråninger og må ikke afskærmes, da bassinet skal være en del af Kærsmindeparkens landskabelige udtryk.
Delområder
Lokalplanen inddeles i 5 delområder.
Test titel
Figur 7: Kortet viser hvordan lokalplanens område er inddelt i 5 delområder.
Delområde I: Park
Delområde I udlægges til rekreativ, offentlig park med afgrænsende beplantning, sammenhængende stisystemer og mulighed for etablering af regnvandsbassin.
Delområde II og III: Tæt/lav boligområde
Delområde II og III udlægges til tæt/lav boligbebyggelse såsom dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, klyngehuse, gårdhuse, og boliger til alternative boformer. Boligerne kan opføres i op til 2 etager med lodrette lejlighedsskel og i en højde op til 8,5 meter. Indenfor delområdet kan der opføres omkring 50 tæt/lav boliger.
Delområde IV: Åben/lav boligområde med mulighed for dobbelthuse
Delområde IV udlægges til åben/lav boligbebyggelse i form af villaer og parcelhuse. Der kan desuden etableres dobbelthuse. Boligerne kan opføres i 1 etage med en højde op til 6,0 meter. Indenfor delområdet kan der opføres i alt 11 boliger. Der er fastsat bestemmelser for tagudformning, facadematerialer og facadebyggelinier for at sikre, at bebyggelsen i videst muligt omfang indgår i en overordnet karakteristisk sammenhæng med bebyggelsen omkring lokalplanområdet.
Delområde V: Grønt opholdsareal
Delområde V udlægges som grønt areal med buskbeplantning og regnvandsrender samt mulighed for ophold og leg. Der plantes vejtræer i områdets østlige del langs Gørrilds Alle for at skabe sammenhæng mellem det nye boligområde og Kærsmindeparken fra Gørrilds Alle.
Test titel
Figur 8: Kortudsnit 1:2000
Lokalplanens bestemmelser
I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
§ 1 Lokalplanens formål
Lokalplanens formål er:
- at udlægge lokalplanens område til henholdsvis rekreative formål og boligformål.
- at sikre, at overfladevand i boligområdet håndteres i synlige regnvandsrender med tæt bund.
- at sikre, at bebyggelsen indenfor de enkelte storparceller fremstår som en ensartet helhed.
- at sikre at Kærsmindeparkens sammenhængende stisystemer bevares.
- at sikre boligområdets overordnede stinet forbindes med Kærsmindeparkens stisystemer.
- at sikre etablering af grønt opholdsareal i boligområdet.
- at sikre etablering og bevaring af træer langs Gørrilds Alle og boligvej A-A og boligvej B-B.
§ 2 Lokalplanens område og zonestatus
Matrikelnumre
Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene 554ha og litra ”ef” Randers Markjorder samt alle parceller, der efter den 09.01. 2017 udstykkes fra de nævnte ejendomme.
Delområder
Lokalplanens område opdeles i delområderne I, II, III, IV og V som vist på kortbilag 2.
Storparceller
Delområde II og III inddeles i storparcellerne storparcel a, b, c og d, e og f, som vist på kortbilag 2.
Zonestatus
Lokalplanområdet er i landzone. Lokalplanområdet overføres ved offentliggørelsen af denne lokalplans endelige vedtagelse til byzone.
§ 3 Lokalplanområdets anvendelse
Rekreativ parkanvendelse
Lokalplanens delområde I må kun anvendes til rekreative formål til offenligt fritidsformål, som bypark, grønt område og lign. Parken skal friholdes for bebyggelse og anlæg med undtagelse af stier og tekniske anlæg i form af regnvandsbassin og adgangsvej hertil. Der kan opføres bygninger mindre end 50m2 til fælles faciliteter, opbevaring og lign. placeret som vist på kortbilag 2.
Boligformål
Tæt-lav boligbebyggelse
Lokalplanens delområde II og III må kun anvendes til boligformål som tæt/lav boligområde. Bebyggelse må kun ske som tæt/lav bebyggelse i form af klynge, række-, dobbelt- samt kædehuse og lignende. Der kan desuden inden for storparcel a bygges flere boliger omkring et centralt beliggende atrium.
Åben-lav bebyggelse
Lokalplanens delområde IV må kun anvendes til boligformål som åben/lav boligområde. Bebyggelse må kun ske som åben/lav bebyggelse i form af parcelhuse og villaer med egen have. Der kan desuden etableres dobbelthuse.
Fælles opholdsareal - landskabskile
Lokalplanens delområde V må kun anvendes som fælles opholdsareal og til regnvandsrender. Området skal friholdes for bebyggelse med undtagelse af mindre anlæg i form af legeplads, bålplads og lignende.
Generelt (tekniske anlæg m.m.)
Der må indenfor delområde I etableres regnvandsbassin, jf. § 10.6 og antennemast til mobiltelefoni med tilhørende teknikkabine, jf. § 10.5.
Der må inden for lokalplanområdet opføres anlæg til områdets tekniske forsyning. Herunder energiforsyningsanlæg, fællesantenneanlæg, kloakpumpestation, m.v. Der kan dog ikke opstilles vindmøller.
§ 4 Udstykning
Matrikel 554a kan udmatrikuleres.
Grunde til tæt/lav i delområde II og III skal have et areal på mindst 350 m2 og max. 500 m2.
Grunde til åben/lav og dobbelthuse i delområde IV skal have et areal på mindst 600m2 og højst 900 m2.
Udstykning må kun ske i overensstemmelse med princippet som vist på kortbilag 2.
Grunde indenfor den enkelte storparcel i delområde II og III må kun udstykkes efter en samlet bebyggelsesplan.
Ved etablering af bebyggelse omkring fælles atrium på storparcel a kan grunde udstykkes mindre end 350 m2.
§ 5 Veje, stier og parkeringsforhold
Lokalplanens område skal vejbetjenes fra Gørrilds Alle.
Delområde II vejbetjenes fra boligvej A-A og delområde III og IV vejbetjenes fra boligvej B-B, som vist på korbilag 2.
Veje og stier indenfor lokalplanens område
Der udlægges areal til nye veje, stier og parkeringsarealer i princippet som vist på kortbilag 2.
- Boligvej A-A
- Boligvej B-B
- Boligveje, der fortrinsvis etableres som sideveje til boligvej A-A og boligvej B-B: C-C, D-D, E-E, F-F og G-G.
- Sti a-a
Boligveje
Vejudlæg til boligvej A-A skal udlægges efter princippet som vist på kortbilag 2 og bilag 3. Boligvej A-A skal udlægges i en bredde af mindst 9,0 meter. Hvor der på kortbilag 2 er angivet parkering skal vejen udlægges i en bredde af mindst 16,00 meter. Boligvejen skal have en kørebanebredde på mindst 5,0 meter og mindst 1,5 meter bredt fortov samt mindst 2,5 meter grøn rabat til håndtering af overfladevand i den ene side af vejen. Parkering skal etableres som skrå- eller vinkelparkering.
Der må ikke etableres overkørsler til de enkelte grunde fra boligvej A-A.
Vejudlæg til boligvej B-B skal udlægges efter princippet som vist på kortbilag 2 og bilag 3. Vejen skal udlægges i en bredde af mindst 10,5 meter med en kørebanebredde på mindst 5,0 meter og mindst 1,5 meter bredt fortov samt mindst 2,5 meter grøn rabat til håndtering af overfladevand i den side af vejen. Der skal etableres en hævet flade midt på boligvejen.
Boligveje i storparceller skal udlægges efter princippet som vist på kortbilag 2. Vejene skal udlægges i en bredde af min. 8,0 meter med en kørebanebredde på min. 5,0 meter og 1,5 meter grøn rabat i begge sider af vejen. En af de grønne rabatter skal anvendes til håndtering af overfladevand.
Der skal udlægges areal til vendepladser for enden af alle blinde veje over 20,0 m. Vendepladser for enden af boligvej A-A og boligvej B-B skal dimensioneres til renovationskøretøjer, da der etableres fælles affaldsløsninger langs vejene, jf. § 10.2.
Vejtræer
Langs boligvej A-A og boligvej B-B skal der plantes vejtræer af søjleart efter princippet som vist på kortbilag 2 og bilag 3. Træerne skal plantes med en indbyrdes afstand på omkring 20,0 meter.
Grøn rabat til håndtering af overfladevand skal kunne krydses niveaufrit og vejfast ved stier og krydsende boligveje.
Stier
Boligområdets overordnede stinet, herunder sti a-a, som er markeret på kortbilag 2, skal udlægges i en bredde af mindst 4,0 meter og skal befæstes med asfalt i en bredde af 2,0 meter som Kærsmindeparkens stier.
Sti a-a skal forbindes med Kærsmindeparkens stisystem. Stien skal have niveaufri skæring med Kærsmindeparkens stisystem og med boligvej A-A og boligvej B-B.
Der skal sikres vejadgang til regnvandsbassin fra boligvej B-B. Vejadgang til regnvandsbassinnet kan være sammenfaldende med stier i Kærsmindeparken og skal som minimum etableres som en stabilgrusforstærket kørevej. Er vejene ikke sammenfaldende med Kærsmindeparkens stier skal de fremstå i græs.
Princip for regnvandsrende
Indenfor vandindvindingsområder, som her svarer til hele lokalplanområdet, skal grundvandsinteresser sikres. Derfor skal vejarealer, herunder parkering, etableres med tæt belægning, og afledning af overfladevand skal ske i åbne grøfter med tæt bund.
Krav om dimensionering er fastlagt i spildevandstillæg nr. 35
Belysning
Belysning af vejareal og parkeringspladser i delområde II, III og IV skal ske med ensartede armaturer.
Stier i delområde V skal belyses med ensartet parkarmatur.
Belysning skal placeres i samme side af veje og stier for at understøtte veje og stiers retning.
Parkering
Der skal udlægges areal til parkeringpladser i overensstemmelse med Randers Kommunes parkeringsnorm:
I delområde II skal parkering etableres på den enkelte grund eller som som fællesparkering indenfor den enkelte storparcel. Parkering kan også etableres som fællesparkering langs boligvej A-A, som vist på kortbilag 2. Der skal etableres parkering svarende til:
- 1½ p-plads pr. tæt/lav bolig. I delområde III skal parkering etableres på egen grund eller som fællesparkering indenfor den enkelte storparcel. Der skal etableres parkering svarende til:
- 1½ p-plads pr. tæt/lav bolig. I delområde IV skal parkering etableres på egen grund. Der skal etableres parkering svarende til:
- 2 p-pladser pr. åben/lav bolig
For hver 25 fællesparkeringsplads inden for det enkelte delområde skal der udlægges 1-2 handicapparkeringspladser. Handicapparkeringspladser skal befæstes med fast og jævn belægning så som slotsgrus, stabiltgrus, asfalt eller fliser. Græsarmering kan ikke accepteres som fast og jævn belægning.
På grunde til åben/lav eller tæt/lav bebyggelse må der højst etableres én overkørsel til boligvejen for hver bolig. Overkørslen må ikke være bredere end 6,0 meter.